Umowa z deweloperem – kiedy jest korzystna?

Kup nowe mieszkanie

Mieszkania w Polsce

Zgodnie z danymi przekazanymi przez firmę REAS w raporcie o rynku mieszkaniowym w 4Q 2014 roku w całym ubiegłym roku deweloperzy w największych miastach (Warszawa, Wrocław, Poznań, Łódź, Gdańsk, Kraków) wprowadzili do sprzedaży niemal 47,5 tys mieszkań czyli ponad 100% więcej niż w roku poprzednim. Wciąż jest to nieco mniej niż w 2007 roku kiedy mieliśmy do czynienia z kulminacją boomu na rynku mieszkaniowym.

Zatem jak widać deweloperzy mają się bardzo dobrze i nic nie wskazuje na to aby w najbliższych latach rynek wtórny miał zyskać przewagę nad pierwotnym. Warto również zwrócić uwagę na fakt, iż zgodnie z raportem w 4Q 2014 roku odnotowano również niewielkie spadki cen. W dzisiejszym wpisie chciałbym opisać kilka najważniejszych rzeczy na jakie powinniśmy zwrócić uwagę podpisując umowę z deweloperem, a jak widać tych umów są dziesiątki tysięcy w skali roku.

Cena nieruchomości

Sprawa niby oczywista bo powinna być jak najniższa, ale warto pamiętać, że ostateczna cena może się zmienić(!) Deweloper w umowie zaznacza, że metraż mieszkania może się zmienić w trakcie budowy, a cena mieszkania może zostać zmieniona po uwzględnieniu powiększonego lub pomniejszonego metrażu.

Zazwyczaj takie zmiany są niezamierzone, ale i tak warto sprawdzić czy w umowie jest zapis o maksymalnej zmianie metrażu przy której będziemy musieli ponieść dodatkowy koszt. Jest to szczególnie ważne w przypadku inwestorów, którym zależy na małym i tanim mieszkaniu i woleliby uniknąć zwiększenia się metrażu mieszkania o 0,5 m2 za który musieliby zapłacić dodatkowe 3-4 tys, a nie zwiększyłoby to potencjalnego zysku z najmu.

Harmonogram płatności

Moim zdaniem najkorzystniejszy harmonogram to taki przy, którym jak największą część ceny za mieszkanie płacimy po zakończeniu prac (10/90 lub 5/95). Jednak wielu deweloperów jako standard proponuje harmonogram który obliguje nas do kilku płatności wraz z przebiegiem budowy. Na przykład 20% na wstępie, kolejne 10% po wyjściu z ziemi, kolejne 20% po zakończeniu 2-3 piętra i tak dalej. W ten sposób deweloper ogranicza konieczność finansowania budowy kredytem deweloperskim, a więc ma niższe koszty budowy naszego mieszkania o co najmniej kilka procent. Jeśli deweloper upiera się przy takim harmonogramie oczekujmy minimum 5% obniżki ceny od tego co do tej pory wynegocjowaliśmy. Pamiętajmy, że obecnie mamy do czynienia z rynkiem klienta i dodatkowy rabat w zamian za zgodę na taki harmonogram jest jak najbardziej na miejscu.

Mieszkanie kredyt

Harmonogram budowy

Umowa deweloperska zawiera załącznik z harmonogramem prac budowlanych, a sama umowa ma zapis o maksymalnym terminie do którego deweloper zobowiązuje się przekazać mieszkanie. Warto dopilnować, aby harmonogram i termin oddania były realne i deweloper naszym kosztem nie dał sobie zbyt dużo czasu na wywiązanie się z umowy. Pamiętajmy, że jeśli deweloper nie wywiąże się z terminu mamy prawo żądać odsetek. Deweloper zapewne widząc opóźnienia na budowie będzie próbował nakłonić klienta do podpisania aneksu z nowym harmonogramem. Dzięki temu unika konieczności płacenia odsetek. Warto w takiej sytuacji wynegocjować jakiś bonus (na przykład dodatkowy rabat choćby na 1-2 tys zł) i zadbać o to, aby to deweloper w całości pokrywał koszt aneksu – więcej o tym dowiesz się tutaj.

Cesja/Odstąpienie od umowy

Niekiedy zdarza się, że w trakcie czekania na oddanie mieszkania nasza sytuacja finansowa ulega pogorszeniu lub zmieniamy plany i chcemy zrezygnować z zakupu. Wówczas przydadzą się korzystne zapisy o odstąpieniu od umowy lub prawo do cesji. Zasadniczo prawo do cesji dotyczy każdej umowy, ale niekiedy może się wiązać z koniecznością uzyskania zgody dewelopera. Obecnie takie zapisy są rzadkością, a były stosowane 10 lat temu, aby zapobiec spekulacyjnym zakupom podczas gwałtownych wzrostów cen mieszkań.Pamiętajmy, że odstąpienie od umowy może wiązać się z koniecznością zapłaty odsetek dlatego lepiej skorzystać z możliwości cesji i być może jeszcze zarobić na takim posunięciu.

Reklamy

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google+

Komentujesz korzystając z konta Google+. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Connecting to %s